1、分析調研目標

調研籌備工作的第一個關鍵點是分析調研目標，很多人甚至專業人士常常省略這一點。分析調研目標之所以重要，是因為在項目的不同階段，調研目標或調研重心是不同的。

通常而言，一個項目可分為三個階段，具有相應的調研目標：

拿地待報規階段

這一階段的調研重心是研究已建成項目的經濟技術指標。

報規待建階段

這一階段的調研重心當前市場上項目的規模、業態。

項目主體在建階段

這一階段的調研重心是項目的招商與經營管理。

要明確各階段的調研目標，使其發揮具體的指導作用。在分析調研目標時，既不能刻舟求劍，也不能畫地為牢。所謂刻舟求劍，是指不考慮項目工作所處的具體階段，就直接展開常規性的調研工作，這樣只會抓不住重點，很難保證調研結果的準確性。所謂畫地為牢，是指把每個階段孤立開來，片面地分析目標。

2、羅列重點問題

分解目標：一旦明確了調研目標，就要開始重點瞄準。像庖丁解牛一樣，對目標進行有秩序、有策略的分解，把厚重的目標透明化、分散化，將大目標分解為小目標，將大困難分解成小困難，進而逐步解決。

羅列分類：分解目標之后就要提出針對該項目的重點或疑難問題，羅列下來并分類。實際上，在羅列問題的過程中，往往能夠發現解決問題的方法，找到執行項目工作的思路。

3、提煉調研核心問題

在羅列重點問題后，要把需要調研的核心問題提煉出來。羅列問題是一個“分”的過程，而提煉核心問題則是一個“合”的過程。

例如，針對某城市的一個項目羅列出若干問題，包括租金問題、建筑問題、招商問題、業態問題等，經過提煉后，發現其中的核心問題是客戶不認可某地塊。

需要注意的是，這個羅列過程絕非閉門造車，而是一個和各方尤其是客戶溝通的過程，通過一系列整合、提煉，逐步接近調研的核心目標。

4、制定調研計劃

調研計劃的內容主要包括在什么時間、什么區域、由多少人、用什么工具進行調研。在調研中有三種常用的工具：調研表格、調研問卷以及對被調研人員的培訓和考核。

5、設計調研表格

設計調研表格的重點是體現定量調研中的核心問題。項目不同，要設計的調研表格必然也不同。因此，在設計調研表格時，不能直接把其他項目的調研表格改頭換尾就拿來使用，這違反了調研中“具體問題具體分析”的原則。

6、設計調研問卷

設計調研問卷時一定要考慮客戶的認同度問題，即客戶愿不愿意來。至于提問的方式，要根據項目的實際情況設計。

7、培訓、考核調研人員

在調研工作開始前，要對所有的調研人員進行系統培訓，培訓內容主要包括調研目標、調研的重點與核心問題，讓他們清楚地了解相關項目的開發背景及所有產品，并進行知識類講解，使其了解商業地產方面的知識。唯有如此，調研人員才能進行科學的調研，得出恰當的結論。