2022年9月5日，北京市住建委正式印發(fā)了《北京市“十四五”時期住房保障規(guī)劃》的通知。

在這個通知里，主要的信息有三個：

第一個，十四五期間北京保障房將主要以“保障性租賃房”為主，而適當(dāng)減少“公租房”和“共有產(chǎn)權(quán)房”。

在十三五期間，北京市一共提供了超過20萬套的公租房和接近8萬套的共有產(chǎn)權(quán)房。

但是在十四五期間，北京僅僅規(guī)劃了6萬套的公租房和6萬套的共有產(chǎn)權(quán)房，公租房和共產(chǎn)房大幅減少了。

北京2022年第三批地中，也幾乎看不到“共有產(chǎn)權(quán)房”的影子了。

第二個，公租房和共有產(chǎn)權(quán)房的申請條件可能會“收緊”，可能將優(yōu)先用于“多孩家庭”、“困難家庭”、“退租家庭”、“教師”、“退伍軍人”等來申請。

其他人未來要想申請“公租房”或“共有產(chǎn)權(quán)房”，估計難度會越來越大，因為供應(yīng)量在減少，申請的條件會提高。

第三，確認(rèn)了在十四五期間，北京將全力籌集40萬套“保障性租賃房”簡稱“保租房”，有效緩解新市民、青年人等群體的住房問題。

這就意味著北京的保障房體系，已經(jīng)從原來的“公租房”、“共有產(chǎn)權(quán)房”為主逐漸向“保租房”為主轉(zhuǎn)變。

而且未來五年，就要猛增40萬套！

什么是“保租房”？

我們總結(jié)了北京“保租房”的五大特點：

第一，由政府出資籌集，引進(jìn)市場運(yùn)營管理團(tuán)隊或官方機(jī)構(gòu)運(yùn)營的長租房，租房的人可以長期租賃，不用擔(dān)心“漲租金或被驅(qū)趕”的風(fēng)險。

第二，“低租金”，保租房的租金只有周邊商品房租金的90%。

第三，目前主要提供給“北京高校的應(yīng)屆本科畢業(yè)生”，是北京“搶青年人”的一種手段，其他人尚未“開放申請”。

第四，“小戶型”，住宅型面積在70平米以內(nèi)，宿舍型和公寓型都大多數(shù)集中在20-30平米左右。

第五，大多數(shù)不具備“放置戶口”和“孩子上學(xué)”的功能。

由此可見，對于“保租房”來說，年輕人可以一直住到“結(jié)婚生孩子”，但如果要“落戶”和“孩子教育問題”，就只能出來買房。

北京保租房，可以作為青年人買房之前的“長期租賃房”使用，租金低，高保障，是“北漂一族”的理想“暫居”。

如果按照北京市的計劃，未來五年要全力籌集“40萬套保租房”，每套保租房按照2-3個人居住來計算，北京至少可以滿足“100萬北京高校應(yīng)屆畢業(yè)生”的租房問題。

也就是說，北京平均每年都可以用“保租房”來滿足接近20萬的北京高校畢業(yè)大學(xué)生“租房需求”。

那么，“北京保租房”的時代，會對北京樓市有什么影響？

第一，對租房市場是一個巨大的利空。

如果40萬套“保租房”全部在2025年實現(xiàn)入市，那么北京的“畢業(yè)季租房旺季”將不復(fù)存在。

所以不要在“買房出租”做投資了，租房市場至少有30%左右的市場需求已經(jīng)被“政府的保租房”分流了。

北京的“租房市場”將會逐漸“保障化”，所以租金有可能會持續(xù)下降，尤其是非核心地段的商品房租金，會跌的更慘。

第二，對于剛需小戶型市場是一個“較大的利空”。

在過去十年，很多人都熱衷于買小戶型“投資升值”，原因就在大城市不斷吸引新生人口，剛需市場巨大。

但是如果北京推行“40萬套保租房”政策，意味著城市剛需將“租房保障化”，不到結(jié)婚生孩子的改善階段，他們都不會輕易買房了。

政府提供的“保租房”，可以保障剛需住到“結(jié)婚生孩子”。

在北京的“買房市場中”，真正的“小戶型剛需”可能會越來越少，尤其城市主城區(qū)的“老破小”，需求可能會快速下降。

所以在北京如果要買房投資，一定要避開“小戶型”和“老破小”，不要再把投資的焦點集中在北京剛需身上了。

第三，北京“改善品質(zhì)”住房，將持續(xù)升溫升值。
北京未來最好的投資類產(chǎn)品，就是“品質(zhì)型改善產(chǎn)品”，市場需求將持續(xù)旺盛，尤其是100平米以上的“三居或四居”。

北京目前掛牌的9萬多套“二手房”中，接近6萬多套都是房齡在20年以上的“老破小”房源。

這就意味著北京“品質(zhì)改善產(chǎn)品”是嚴(yán)重不足的，是稀缺的。

“40萬套保租房”政策出來后，將會北京帶來更多的“改善住房需求客戶”，畢竟“租房不能租一輩子”。

一旦結(jié)婚生孩子就必須“買房”：因為租房是很難實現(xiàn)孩子上學(xué)教育的，尤其是在北京，租房上學(xué)依然難度非常大。

比如在北京要想實現(xiàn)“租房上學(xué)”，至少要滿足以下三個條件：

第1個條件，父母任何一方在這個地區(qū)有合法穩(wěn)定的工作，并且要就職三年以上的時間。

第2個條件，父母在這個地區(qū)連續(xù)單獨承租，并且實際居住時間超過了三年。

第3個條件，必須要有住房租賃監(jiān)管平臺的登記備案。

而且“租房上學(xué)”的優(yōu)先級要排在有房的業(yè)主之后，人家有房的先報名上學(xué)，如果有多余的學(xué)位指標(biāo)，租房的人才能上。

正是因為“條件苛刻”，所以在北京“租房上學(xué)”比例很低。

要想在北京上學(xué)，就只能買房。

所以“保租房”再美，也始終無法享受北京“優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源”。

北京推行“40萬套的保租房”的核心目的，就是先把青年人“留下”，讓他們慢慢“改善升級”。

綜上所述，我們認(rèn)為在未來五年，北京的保障房體系將會發(fā)生重大變化：公租房和共有產(chǎn)權(quán)房將會逐漸淡出保障房市場，而保租房將會逐漸成為政府保障房的核心支柱。

而且未來的保租房市場供應(yīng)量“非常龐大”，計劃十四五供應(yīng)40萬套！

這將會對北京租金市場造成很大的沖擊，對中小戶型戶型買房市場也會造成較大的沖擊，在北京買房投資“出租”回報率將越來越低。

所以在北京買房投資，還是要買“改善產(chǎn)品”和“品質(zhì)產(chǎn)品”，未來北京買房改善的需求，將會越來越強(qiáng)烈。

尤其是北京一旦松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，那么北京的改善需求將會出現(xiàn)一輪集中爆發(fā)，近郊新城的“大戶型品質(zhì)”改善項目房價必漲。