房地產調研是項目策劃和決策的基礎，是對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。

  單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。那么單個樓盤我們應該如何去調研呢？

一

  1.樓盤的位置、區域歷史沿革，區域特性等；

  2.了解區域交通狀況—公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等；

  3.公共配套設施—水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套和人文環境等等。

  4.此外將樓盤的優勢與劣勢也應詳細考察與調研。

二

  分析產品，這是樓盤市調的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰、他們的資質如何……從而評估樓盤的資信度。

三

  剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。

四

  了解樓盤廣告策略，廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。

五

  銷售執行是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇、人員的配置等，另一方面是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。

  對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。

一

  區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。

二

  區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。

三

  需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣……需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。

區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的，要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。

  以上方面調研完以后還應將房地產市場的政治環境、經濟發展等方面因素進行綜合方面的市調，做好了前期的準備，需要將所有調研的資料進行整合，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。