近日，國家金融與發展實驗室發布2020Q2房地產金融報告（以下簡稱“報告”）。報告指出，2020年上半年房地產銷售和價格出現“深V”型反彈，主要得益于疫情得到控制；但“深V”型反彈的同時，市場分化明顯，部分城市房價泡沫再起，監管層進一步加強了政策調控。

      2020年上半年，在疫情沖擊下中央層面仍多次強調堅持“房住不炒”定位，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，采取差異化調控措施，確保房地產市場平穩健康發展。央行和銀保監會多次重申會保持房產金融政策的連續性、一致性和穩定性，實施房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量、防范資金違規進入房地產市場仍是央行和銀保監會監管重點。

  報告指出，房地產市場與疫情在國內的形勢息息相關，自一季度的住房價格環比大幅下滑，再到4月以來的迅速回升，住房價格環比走勢呈現“深V”型。2020年上半年，新建商品住宅和二手商品住宅銷售價格分別累計上漲1.94%和0.90%。

  分城市層級看，一線城市上升勢頭顯著，新建商品住宅和二手住宅銷售價格的穩步上升，上半年累計漲幅分別為1.55%和4.09%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格上半年累計漲幅分別為2.23%和1.00%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計漲幅分別為1.71%和0.37%。

  報告認為，租金資本化率可以較好地刻畫房價泡沫程度，它是由每平米住宅價格除以每平米住宅年租金計算得到。2020年上半年，四座一線城市的租金資本化率呈上升態勢，平均租金資本化率為63.28年，相比2019年末，除廣州租金資本化率略有下降外，北京、上海、深圳租金資本化率都明顯上升，房價泡沫再起。

  至于原因，報告分析稱，主要是一線城市住房價格受疫情影響略有上升的同時，租金的絕對價格有所下降，帶來了租金資本化率的上升。深圳租金資本化率上升的主要原因在于分子房價上漲，而這背后有金融杠桿的影子，可能是房產抵押經營貸款違規流入房地產市場造成的。

  報告指出，房價的上升和泡沫的形成離不開信貸的推動，個人購房貸款的增速與房價的上漲經常表現出互為因果的關系。上半年我國金融機構個人住房信貸仍延續前期穩中趨緊的態勢，預計短期內個人住房貸款余額增速仍將保持略有下降的趨勢，個人住房貸款市場仍以數量調控為主。

  報告認為，房地產金融風險仍是監管重點。個人住房抵押貸款余額盡管仍處于高位，但增速持續放緩；隨著LPR緩慢下行，個人住房抵押貸款利率呈緩慢下降態勢；從新增貸款價值比的估算情況來看，除深圳、南京外，個人住房抵押貸款整體風險較小。房企融資方面，房地產企業融資收緊的局面沒有改變，房地產企業開發貸、信托、信用債等融資渠道仍處于收緊狀態。

  下半年房地產市場將怎么走？報告預計，2020年下半年之后，房地產市場會隨著疫情穩定和線下銷售活動的正?；饾u回歸正常水平。

  國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真認為，“房住不炒”是一項長期政策，中央層面防止房價過快上漲的基調不會轉變；在當前部分城市泡沫苗頭較為明顯的形勢下，中央精神已經得到貫徹。地方政府層面，已經從打擊捂盤惜售、擴大限購區域、增加購房門檻等諸多方面采取了“打補丁”措施；金融體系方面，嚴防經營貸、消費貸等資金違規進入樓市已成為目前監管重點。預計房地產泡沫再起的苗頭很快會被控制住。