導讀：地產政策強調控給增量商場潑了冷水，而一起，撬動存量商場的風口正悄然來臨。 大型房企正清醒地意識到，以物業為前沿陣地的存量商場蘊含著巨大潛力——具備“剛需+長周期”的消費特征的物業服務，是房企與客戶交互最頻繁的觸點，也是未來掘金百萬億級存量商場的重要支點。 前段時間，碧桂園物業成功登陸港股，股價高開10港元，

地產政策強調控給增量商場潑了冷水，而一起，撬動存量商場的風口正悄然來臨。

大型房企正清醒地意識到，以物業為前沿陣地的存量商場蘊含著巨大潛力——具備“剛需+長周期”的消費特征的物業服務，是房企與客戶交互最頻繁的觸點，也是未來掘金百萬億級存量商場的重要支點。

前段時間，碧桂園物業成功登陸港股，股價高開10 港元，市值打破250 億港元，并影響多家物業上市公司的股價拉出新高。物業職業近年本錢動作接連不斷，到2018年6月，國內已有65家物業處理企業相繼上市。恒生指數和上市物業公司冰火兩重天的股價走勢，充沛顯現出本錢商場對物業服務范疇的喜愛。

據最新的上市物業企業年報數據顯現，2015至2017年，上市物業企業全體營收規劃從189.7億元一路提高至311.7億元，營收年均復合添加率達28.17%。與傳統地產范疇的營收比較，物業商場經營收入規劃姑且不大，但是，大型房企的快速搶灘則更體現出職業對物業范疇開展的高度預期。

當時，大型龍頭企業正強勢瓜分商場份額，物業范疇職業集中度已初現端倪。2017年，碧桂園物業、綠城服務和彩日子等規劃TOP6物業企業，營收總和占上市企業營收總額的份額高達50%以上，經營收入添加率大多保持在20％至40%左右。

接下來，咱們就結合標桿物業企業事例，深度解析物業企業當時的擴張形式和立異行動。

01

物業企業的三種擴張形式：

收并購、技能及處理輸出、搶灘優質標的

總結來看，標桿企業收入規劃的快速添加，得益于吸收并購、處理渠道輸出協作等擴張形式的支撐。

形式1

借助本錢力量加快，企業并購之潮漸起

2015年以來，上市物業處理企業間掀起了一股并購風潮，大部分都是以全額兼并作為目標，其目的都是為了盡快搶占商場份額。

以雅日子為例， 2017年其經營收入為17.61億，營收同比添加率為41.46%，雅日子體量和增速的巨大打破，首要得益于近年較為成功的并購。2016年8月，雅日子10億元收買了綠洲集團全資子公司綠洲物業100%股權，雅居樂由此在2017年新增了268.4萬平方米的原綠洲物業項目，再加上綠洲每年交給的約1000萬平方米的合約物管面積，未來五年其物業處理面積將輕松過億方。

在物業處理戰略側重點上，雅日子此前首要服務主流住所、高端豪宅和旅行地產，而綠洲物業首要接受處理超高層及綜合體項目、甲級商務辦公樓和高端公寓等項目，得益于收買，雅日子物業處理面積中的非住所占比提高至26.6%，高價值的商業處理項目提高了雅日子均勻物業服務費。這種雙輪驅動戰略完善了雅日子的區域和事務布局，也為雅日子規劃擴張及事務開展奠定了堅實基礎。

形式2

輸出技能及處理，添加協作處理面積

在上市企業中，以技能及處理輸出方法獲取協作處理面積的現象也很遍及。比較于并購，渠道輸出形式的本錢及危險更小，也能更好地保持協作企業處理的獨立性，但這種形式關于輸出企業的技能才能和品牌價值的要求也較高，現在彩日子、萬科物業和長城物業等在渠道輸出上較為商場認可。

彩日子近年成績上漲相當顯著， 2017年其經營收入為16.29億元，同比上漲了21.36%。作為以開展增值服務拓展性渠道為主的物業公司，2016年末彩日子開端將其APP彩之云的底層技能向其他企業輸出，并經過5％至20%的持股形式獲取協作物業公司的處理面積收入。

由此，彩日子根據協作物業的渠道處理面積逐漸提高，2017年，與彩日子協作渠道項目的住所社區合約處理面積已達到214230千平方米，比2015年完成了質的騰躍。彩日子經過小股結盟的方法共享這部分協作處理收入，在擴張規劃的一起也獲得了根據協作處理面積的增值服務收益。

形式3

活躍參加商場競賽，專業服務贏取優質標的

除以上兩種形式，充沛參加商場化運作，以專業服務贏取優質物業標的，也是很多企業，特別是無開發商布景的企業完成規劃添加的重要手法。以南都物業為例，其2017年的經營收入為8.19億元，同比添加率為41.85%，南都物業近兩年規劃擴張速度非常驚人。

根據其年報數據及招股說明書，南都物業處理項現在五名的累積出售金額占當期主經營務收入的份額不到20%，一起也不存在單個處理項目出售份額超同期出售總額50%的狀況?？梢?，南都物業在項目上并不依托某一客戶，而是多點多面，全面完成了商場化運作。

從上圖能夠看到，2017年南都物業高單價的商辦物業項目的處理面積占總處理面積的26.14%，在面積擴張的一起也豐厚了處理面積的業態，綜合提高了物業收入。

02

革新盈余添加點：

增值服務驅動成績，技能更新優化體會

2017年，物業范疇出現“增利快于增收”的態勢，65家上市物業企業的經營凈贏利同比添加率達50.52%，贏利添加率是經營收入添加率的近兩倍，經營凈贏利率從2015年的7%猛增至9%。綜合來看，增值服務與本錢管控是現在高贏利物業企業重要的盈余添加點，人才正成為物業企業競賽的中心。

添加點1

依托資金和技能，供給社區O2O等增值服務

上市物管企業現在可分為兩派：一派是具有地產開發布景，或從地產企業分離出來獨立上市的企業，這類企業具有集團背書，在本錢以及人才等資源上具有天然優勢；另一派是專業物業處理企業，這類企業最早深耕職業，具有豐厚的運營處理經驗，能及時掌握業主需求。

近年，兩邊的均勻凈贏利率都有所上升，但具有開發經驗的地產企業物業處理公司在凈利率上顯著占優。其間，增值服務輸出成為驅動成績添加的重要因素。

以擁有地產布景的彩日子和雅日子為例，增值事務在兩者2017年的營收中分別占比24.39%、31.61%，比重顯著高于上房服務等傳統物業企業。前者依托集團技能與資金的支持，經過社區O2O渠道、咨詢服務等高附加值低本錢的增值服務，一起保證了擴張和收益的增速。而傳統物業企業經營結構較為單一，在人力本錢上升、競賽愈發劇烈的商場環境中，盈余才能難以大幅提高，即使加強本錢操控，但在“牙縫里摳錢”的難度著實很高。

添加點2

場景化處理重塑流程，信息智能化晉級客戶體會

眾所周知，物業處理是典型的勞動力密集型職業，人工本錢一般占企業總本錢的70%以上。而經過使用智能科技，上市物業企業在近年有效地對沖了本錢壓力。

2015至2017年，65家上市物業處理企業經營本錢率下降了約0.8個百分點。其間，技能革新對降低本錢功不可沒，這一起也加快了物業企業與移動互聯網、大數據和人工智能等新技能的融合。據中指院發布的《2018我國物業服務百強企業研究報告》，百強物業企業智能化投入均值為716.22萬元，企業經過技能改造，本質性地提高了物業處理企業的贏利率，不斷拉升了物業公司的處理鴻溝。

當時，一大批本錢才能雄厚的物業企業已跟緊時代步伐，針對物業處理場景、服務施行狀況樹立面向企業員工的物管APP及多項智能化管控渠道，經過標準化服務體系和 CRM、SAAS、ERP 等處理系統整理改造內部處理流程，提高處理功率。一起經過設施設備的機械化、信息化和智能化晉級改造，使用智能機器人完成傳統物業中經過人才能完成的巡查、事務處理和樓宇清潔等作業，然后降低人工本錢?？萍嫉母镄伦屛飿I服務變得更加簡略、更有價值，也一起帶來了更好的體會感。

03

“三費”側重點：

處理費用為主導，人才成競賽中心

現在，處理費用是主導物業企業“三費”的中心開銷，經過數據能夠看到，物業職業的處理費用率近年來穩中有降。

但在top6上市物業處理企業中，咱們發現了一些風趣的現象：彩日子、碧桂園服務和中海物業三家企業的處理費用率顯著高于均值，而雅日子及綠城服務的處理費用雖低于均值，但顯著呈上升趨勢，處理費用顯著攀升。

對物業企業來說，企業員工培訓費和處理人員薪酬是處理費用的首要組成部分，而處理人員較高的薪酬福利正是驅動上市物業企業處理費用率上行的首要因素，這也一起體現出物業企業對人才較高的注重程度。如雅日子在年報中披露，其處理費用上升的首要原因就是向高檔處理層新成員及從事行政處理事物的專業人員供給的更具競賽力薪酬福利。此外在規劃擴張與技能晉級的布景下，企業為了提高綜合管控才能而添加研發開銷也是導致處理費用上升的因素之一。

薪酬的上揚必定程度上會提高物業企業的處理費用，但從長遠來看，充沛的人才裝備是為物業企業規劃添加保駕護航的關鍵，也是提高競賽力的中心地點。

小結

物業范疇初探小結：

存量風口群雄云涌，本錢科技雙輪驅動

物業作為存量商場的關鍵進口，正招引各路玩家前來布局，特別是大型房企正全力破開掘金存量商場的第一扇門。在本錢和科技的雙輪驅動下，物業企業正迅速成長。

未來三到五年內，本錢的介入將激化職業競賽。大型物業企業將打破地域界限走向全國化甚至國際化，并有機會開展成百億級的獨角獸企業；而中小企業面臨競賽壓力，應發掘并強化本身服務特色，活躍求變、探尋新事務，不斷提高盈余才能，才能在職業洗牌大潮中占有一席之地。