城 市 概 況

過去兩年常住人口增加22萬

經濟已達世界發達地區水平

珠海，粵港澳大灣區節點城市之一 、四個經濟特區之一、珠江口西岸的核心城市。東與香港、深圳隔海相望，南與澳門相連，西鄰江門市，北與中山市接壤。對外經貿方面,設有拱北、九洲港、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業區等8個國家一類口岸;同時也是典型的旅游城市，2018年全年接待國內游客3797.58萬人次，入境旅游人數513.73萬人次，其中來自香港、澳門和臺灣地區約446.22萬人次,占比達87%。

2018年年末全市常住人口189.11萬人，比上年末12.57萬人，而前一年增加9.01萬人。人口城鎮比90.08%。2018年城鎮常住居民人均可支配收入50713元，比上年增長8.3%，城鎮居民人均住房建筑面積為31.7平方米。另外，2018年珠海市三次產業的比例為1.7∶49.2∶49.1，人均地區生產總值按平均匯率折算為2.41萬美元，已達發達地區水平。

市 場 綜 述

港珠澳大橋通車、大灣區規劃落地帶來直接利好

極寬松落戶政策突破限購，投資氛圍濃厚

與江門、肇慶有所不同，珠海樓市明顯受益于粵港澳大灣區規劃利好，春節過后市場明顯復蘇，售樓處人聲鼎沸，全國各地投資客絡繹不絕。短期內市場大熱主要仍是投資客驅動，一方面限購政策明顯“松綁”，如在斗門區外地人僅需開無房證明即可購房，落戶條件也放寬至本地有正當職業即可；另一方面粵港澳大灣區規劃落地直接利好珠海，特別是港珠澳大橋通車，香港、澳門客群外溢帶來的自住投資需求，加之渠道分銷帶來了內地和海外客群，從而促使市場穩步復蘇。

中長期來看，珠海樓市還是存在一定的潛在風險的：一是規劃利好提前透支了城市發展價值，本地人口基數較低，收入有限，難以對需求形成穩固支撐；二是外地投資客未來套現問題，尤其是斗門這樣的新興開發區域，土地供應量較大，二手房交易尚不成熟，加之珠海本身受政策影響較大，能否取得可觀的投資收益仍然存疑。

政 策 環 境

局部取消限購、限貸、限售、限簽

人才落戶寬松

珠海2018年一直執行著較為嚴格的限購政策：本市戶籍3套，非本市戶籍需繳納5年社?；騻€稅，限購1套；但是步入2019年以來，限購執行層面開始“松動”，如在斗門區外地人只需開無房證明即可購房，全市大專以上學歷可落戶，政府態度低調，并未對外宣傳。限貸層面，首套房首付3成，利率上浮10%，5.39%左右；二套房月供結清首付4成，未結清首付5成，利率上浮15%。限售層面，斗門區限售3年，其他區域限售5年。限簽層面，網簽備案高低搭配，結構性拉低全市房價。

區 域 房 價

房價梯度

橫琴規劃利好>香洲主城區>金灣改善宜居>斗門價格洼地

全市劃分為四大區域：斗門價格洼地，房價1.6萬，市場異?；馃?，1-2月海倫堡湖心里成交240套，華發300+套，外地投資客“掃樓”，一人最高購買46套。不過，短期內供應量較大，今年預計供應1萬套，有一定去化壓力。金灣區房價2.8-2.9萬，地價最高1.9萬，房屋供應有一定稀缺性，珠海機場。各項目去化明顯分化，碧桂園濱江天際19年1月開盤低開高走，房價上漲3千，成交300套；地王盤崇峰由3.8萬降至2.6萬，依舊難去化。橫琴，第三個國家級新區，住房供應異常稀缺，30%土地可開發面積，其中6%宅地，約6平方公里。橫琴口岸，計劃年底兩關一口，房價5-7.5萬，對面澳門10-15萬，車位200萬。香洲區，主城區，市中心破舊，配套成熟，房價3-4萬，海景豪宅房價7萬。

大灣區規劃利好正在兌現，粵港澳大橋通車，未來兩岸三地之間的市政交通將進一步完善，市場可高看一線，房價仍有上漲空間。

營 銷 去 化

各項目均上馬渠道分銷

取消折扣、上調售價，去化表現良好

去年下半年市場降溫，但隨著限購放松，年底市場轉暖，外地投資客大量進場，市場熱度持續提升。各項目均上馬渠道分銷，2-3家左右用于導客，項目到訪量基本是工作日20-50組，周末60-100組?？剂康酵獠坑绊?，項目開盤基本都悄無聲息進行，不敢大肆宣揚熱銷消息，而項目折扣基本取消，以海倫堡?湖心里項目為例，近期加推128套房源，蓄客一周便準備開盤，2萬誠意金認籌可享受優先選房權，此外并無更多的折扣力度，個別項目售價上調，碧桂園濱江天際由2019年1月25000元/平米上漲至28000元/平米，預計下輪加推還將上調價格。

客 戶 結 構

渠道分銷引流外地投資客

剛需、改善項目客戶構成略有不同

依據渠道分銷強度、房價高低等因素，客群分布略有不同，總體呈現出開辟渠道越廣，項目報價越低，投資客比例越大。具體來看，譬如售價斗門區域的海倫堡?湖心里項目報價在15500-16000元/平米，外地客戶占比60%-70%，新疆、東北、河南、江西客群皆有，港澳客約5%，本地客群占比30%左右，主要以父母資助，剛工作不久的年輕小夫妻為主，同區域的時代中央公園因啟動港澳渠道，港澳地區客戶占比可達約20%；而金灣區域的碧桂園?華發?濱海天際項目，當前報價28000元/平米，客群占比結構則是30%本地客，30%新珠海人，40%外地客；渠道帶客強度不大，且因單價較高等因素，主要是滿足本地客群自住需求，且項目存在明顯的價格天花板，總價超300萬元以上客戶數量銳減。對橫琴島而言，因為自貿區的與毗鄰保稅區關系，辦公產權的公寓項目供應量大，也成為港澳投資客戶主要投資標的。

土 地 市 場

棚改舊改占比較少

近兩年土地供應充裕

從珠海城市發展來看，本地原住居民較少，城區可開發土地量較大，開發商也普遍偏好凈地，因而棚改、舊改拿地占比較少。區域分布來看，各板塊土地供應情況存在顯著差異：

斗門區：前期供地較多，多數地塊集中在區域開發商手中，外來品牌房企一般采取收購合作方式拿地，比如海倫堡?湖心里項目為1992年拿地，成本相對較低；而隨著大灣區利好消息釋放，2018年公開招拍掛成本陡增，以湖心里項目附近地塊為例，中鐵2018年3月拿地樓面價11000元/平米、建發2018年5月拿地樓面價13000元/平米。短期2019年斗門區域新建商品住房供應量大，初步預計新增供應超過1萬套，有一定去化壓力。

金灣區：航空新城板塊在售項目較少，主要有龍湖、崇峰、碧桂園?華發濱海天際，還有九州保利天和四個項目，但下半年供貨量較大，中航花園即將開盤，此外九州保利天和計劃今年60億貨值加推。值得關注的是，該區域前期拿地樓面價都比較高，本地開發商崇峰拿下2017年地王，拿地樓面價19050元/平米，碧桂園?華發?濱海天際項目扣除10%人才配建，折合樓面價也達到了19400元/平米。

橫琴島：占地106.46平方公里，可開發占比30%，約28平方公里，規劃天然山水不可動，其中純住宅占比8%，約6平方公里左右，其他大部分為商業、辦公，宅地相對稀缺。

調研項目一: 海倫堡?湖心里

▲海倫堡?湖心里圖

地理位置：珠海市斗門區白藤六路南側

交通體系：一立交：政府耗資700多億元打造金灣立交；三橋：香海大橋明年通車，港珠澳大橋西線延長線，金海大橋2022年完工；三高速：江珠高速、廣珠西線高速、京珠高速；一城軌：廣珠城際軌道。

物業類型：高層

建筑面積：179151平方米

總戶數：1612戶裝修：精裝（贈送，對外無報價）

開盤時間：2018年7月

交房時間：2020年

主力戶型：3室2廳2衛1廚 約104.78平；3室2廳2衛1廚 約109.27平；4室2廳2衛1廚 約124.01平

上次開盤售價：15500-16000元/平方米（精裝修）

項目點評：項目開盤節奏為2018年7月首開，備案精裝17000-18000元/平米，因備案價過高，走量一般，后期毛坯報價13000-13500元/平米，10月去化率開始好轉，一個月可去化2棟左右，200-300套房源。之所以項目熱銷主要源于以下幾點：一方面限購政策放開，大批投資客涌入，尤其是分銷渠道拓展，引流外地客群；另一方面項目區位較佳，地處斗門、金灣交界處，其所處湖心路片區售價在毛坯17000-18000元/平米，精裝最高20000元/平米。

項目因拿地時間較早，地價較低，因而采取低價走量策略，價格優勢顯著。當前熱銷戶型主要以109平米小三房為主，可以滿足購房者一步到位的需求，且春節之后，項目持續熱銷，近期開盤128套房源，已認購60-70組，蓄客七不到一周，且外地投資客占比60%，主要來自于江西、黑龍江、新疆等區域。

調研項目二:碧桂園?華發?濱海天際

▲碧桂園?華發?濱海天際圖

地理位置：航空新城山湖海路與金二路交匯處

交通體系：三高速：機場高速、江珠高速、廣珠西線高速；三大橋：香海大橋、金海大橋、洪鶴大橋；兩城軌；一機場：珠海機場

物業類型：小高層，高層

建筑面積：277243平方米

總戶數： 1806戶

裝修：精裝

開盤時間：2019年1月

主力戶型：2+1房2廳2衛(建面91.29平米)、3房2廳2衛（建面103.18平米）、4房2廳2衛（建面102.73平米、137.57平米、125.59平米）、5房2廳3衛（建面203.9平米） 售價：28000元/平米

售價：28000元/平米

項目點評：項目所處航空新城板塊（航空新城占地3.8平方公里），項目分2期開發，目前在售3號樓，17層，2梯2戶，主力戶型126平四房，14號樓2梯3戶，主力戶型邊戶型138平米四房，中間套104平米三房。項目1月首開售價25000元/平米，因蓄客半年，開盤半小時即售罄；2月、3月均有加推，上調價格至28000元/平米，目前去化率在20%左右。去化約300多套房源，周邊二手房根據房齡不同，售價在20000-24000元/平米不等，客戶分布為30%本地客戶，30%新珠海人，40%外地客戶，投資客主要來自內蒙、新疆、山西、天津、浙江等，2019年1月首開便開始上渠道，目前為4家左右，來訪量為一天50組，周末稍微多一些。

調研項目三: 龍光?玖龍璽

▲龍光?玖龍璽圖

地理位置：橫琴新區中心地帶港澳大道及環島東路交界處，橫琴口岸400米

物業類型：板房設計，洋房、高層、復式

建筑面積：174874平方米

總戶數：1102戶

裝修：精裝

開盤時間：2018年10月

交房時間：預計2020年06月30日

主力戶型：高層：兩房（建面69平米），三房（建面99-103平米）；洋房：三房（建面105平米）；復式：四房（建面140平米）

售價：頂樓備案價最高7.5萬元/平米，一套1000萬左右，在售房源均價48000元/平米-56000元/平米

項目點評：該項目為龍光高端項目，去年開盤以來價格持續走高，因教育配套相對高端，客戶主要來自于港澳，北上廣深投資客多，粵港澳大灣區客戶占比3成，北上廣深內陸投資客占比3-4成，在售戶型面積段基本迎合了不同購買力投資客群需求，總價在300-600萬不等，最為熱銷戶型為100平米左右三房。項目營銷層面，常規廣告宣傳、代理公司港澳網絡平臺或登報都有涉及，一天到訪量30-40組，周末約60-70組。值得關注的是項目屋頂設計為綿延山體，在島內獨一無二，與周邊景觀相契合。